「三重県四日市市の不動産売却・買取はセンチュリー21伊勢国不動産 」の記事一覧（122件）
三重県四日市市を中心とした四日市エリアの不動産売却・買取は、四日市市のセンチュリー21伊勢国不動産にご相談下さい。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/04 08:31
賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用の不動産との違いはありますか？
はい、賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、買主は投資を目的として買うことになります。ですので、利回りを考えて取引されます。
ということは査定の方法も違うのですか？
そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。居住用の場合は近隣の事例や、建物の価値で査定金額が決められますが、収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。
そうなんですね。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？
特に押さえていただきたいことは２つあります。1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。
そうなんですね。2つ目はなんですか？
ご売却されるタイミングです。投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。また、ローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。
減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね。
そうです。一般的な元利均等払いの場合、ローンの支払額が一定でもその内訳は、最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。
なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。
そうですね。そういった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/03 11:20
今回は心理的瑕疵のある物件の売却についてお話したいと思います。
心理的瑕疵って何ですか？
はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。
え、そんな物件って売れるんですか？
はい、そういった物件でも実際、取引はされています。
でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？
そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。
確かに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。
不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。
心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。
そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。
それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？
はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。何も知らずに買主様がその不動産に引越され、後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、トラブルになるケースもあります。
なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？
まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、物件状況報告書にも記載していただくことになります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？
そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」と記載して販売活動をすることになります。
そうなんですね。価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？
心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言ってもどれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが、１～２割程ですかね。建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。
けっこう影響あるのですね。
残念ですが実際のところそうなんです。先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、自殺や殺人があった場合では、個人の方ではなかなか買い手がなく、不動産会社が買い取るケースが多いです。
確かに気にする方も多そうですよね。
気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を買われた方が「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」とおっしゃっていました。
なるほど。そういう考え方もありますね。
心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。
それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。
そうですね。ありがとうございました。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/01 16:54
不動産を売却した時に税金がかかるんですよね？
はい、「譲渡所得税」というものが課税されます。
不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが？
譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、所有期間によって「所得税」と「住民税」の税率が変わります。 所有期間はどのように決まるのでか。
不動産を譲渡した年の1月1日の時点で、所有期間が5年以下か超えているかによって変わってきます。5年以下の場合には「短期譲渡所得」、5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。
短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。
はい。まず「短期譲渡所得」ですが、譲渡所得に対して「所得税」は３０％、「住民税」は９％となります。
では、長期はどうですか？
「長期譲渡所得」では、譲渡所得に対して「所得税」が１５％、「住民税」が５％となりす。
そんなに税率が違うんですね!?
そうなんです。ちなみに、「復興特別所得税」はどちらも2.1%ですが、これは所得税の額に対して課税されます。分かりやすく合計すると、短期は３９．６３％、長期は２０．３１５％となります。
倍くらい変わってくるんですね。
そうですね。但し、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。
では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか？それとも引渡し日を基準とするのでしょうか？どちらを基準に判断すればよいのでしょうか。
はい、まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。
新築と中古で違うのですね！
はい、新築の場合は引き渡し日を取得日として計算します。中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。
所有期間の終わりはいつになるのですか？
所有期間の終わりを譲渡日と言い、新築・中古ともに引渡し日が基準となります。但し、先ほどもお話しましたが、５年経過したかの判定は、譲渡した年の１月１日時点で５年を肥えているかどうかを判定基準とします。
ということは、実際には５年を超えて所有しているのに、税法上では長期譲渡所得と認めてもらえないケースがあるのですか？
はい、そうですね。６年所有していれば全く問題ありませんが所有期間が５年数カ月の場合、税法上は長期譲渡所得と認められないケースがあるので注意が必要です。
ちなみに、相続した場合には所有期間はどうなるのですか？
相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。
よくわかりました。有難うございます。
カテゴリ：四日市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/29 17:00
★☆昨日、弊社仲介にて四日市市釆女町の中古戸建が無事成約となりました！！☆★
今回も良いご縁に恵まれたことに感謝しております。
売主様、買主様、誠にありがとうございました！
買主様にとって一生に一度の買物がお買い得な買物になるように様々なキャンペーンを実施しています。
四日市市近郊で新築建売住宅を買いたいお客様、
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センチュリー21伊勢国不動産へご相談ください。
ご成約者様、ご来店者様には素敵なプレゼントを渡しております！
ご売却を検討されている方もご連絡お待ちしております！
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/28 10:45
市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？
はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。
建物が建てられないんですか？私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・
そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられたのだと思います。既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。
そうなんですね。何か注意点はありますか？
はい。まずはその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。例えば、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので、一般住宅として再建築はできません。
もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？
その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。地域によっては、家の敷地同士の間隔が50m以内に50戸以上連続している場合、建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。
その他に違いはありますか？
不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、原則として調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。
メリットもあるんですね。
そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、お気軽にご相談いただければと思います。
カテゴリ：四日市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/26 10:01
★☆一昨日、弊社仲介にて四日市市寺方町の売土地が無事成約となりました！！☆★
売主様、買主様、誠にありがとうございました！
買主様にとって一生に一度の買物がお買い得な買物になるように様々なキャンペーンを実施しています。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/25 12:36
相続登記が義務化されると聞いたんですが。
2021年4月、相続登記を義務とする不動産登記法の改正が国会で可決成立しました。
どうして相続登記は義務化されたのですか？
所有者不明土地問題の解決を目的として、義務化されることになります。
所有者不明土地問題ですか？
所有者が不明であったり、所有者は判明しているものの所在が分からなかったり連絡がつかない土地の事です。不法投棄などで近隣問題となったり、復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。
どのような法律になるのですか？
不動産を取得した相続人に対し、「その取得を知った日から3年以内に、所有権の移転登記を申請しなければならない」と義務付けがされました。
もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか？
正当な理由が無くその申請を怠ったときは、10万円以下の過料が課せられます。
もう施行されているのですか。
まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思われます。
では、施行されるまでの相続は登記義務が無いのですか？
相続の発生が施行の前後に拘わらず、適用されます。
施行前の相続でも登記義務があるんですね。
ですので、現時点で相続人となっていて名義変更登記が未了の方も、法律が施行されたら相続登記が必要です。 未了のままですと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
気を付けないといけませんね。
まずは不動産会社に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。
わかりました。有難うございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/24 13:26
不動産の広告で物件情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容なのですか？
まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと 考えられる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。
つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということですね。
はい、そうです。
具体的にはどんなケースがありますか？
対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。
家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？
確かにわからないことがほとんどです。 ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響します ので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。
亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？
これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から 「宅建業者が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。 その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。 一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。 二つ目は対象不動産の隣接住戸や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合です。
賃貸の場合は？
賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。
自然死であれば伝える必要はないんですね。
原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場合や、 買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。
亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。
買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわゆる 嫌悪施設がある場合です。 このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、「近隣に墓地あり」というように直接的な 表現で記載して販売活動が行われることもあります。
ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそうなこと があれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。
そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、特に亡くなった方がいる場合には 査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。
わかりました。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/23 11:48
親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですが この場合の不動産売却はどうなりますか？
不動産売買などの法律行為を行うためには、当事者の意思能力が必要となります。不動産所有者に意思能力が無い場合、不動産売買を行うことはできません。
もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか。
意思能力のない方の契約は無効となります。
では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか。
認知症であっても、医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば 売却は可能という場合もあります。そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。
どういった事に注意が必要なんですか。
成年後見制度とは、 認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって家庭裁判所の選任した成年後見人が 法律行為を行うことができる制度です。家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。
結構時間が掛かるんですね。
また、ご家族が後見人になるとは限りません。司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。
そうなんですか。
成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、自宅以外の資産が多く 売却の必要が無い場合には、売却しないという判断をする事もあります。仮に成年後見人が売却をしようとしても、家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。
必ず売却できるわけでは無いんですね。何からすればいいのでしょうか。
不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。専門家と連携できる不動産会社を選ばれると良いと思います。
相談は早いに越したことは無いですね。
はい。ますます高齢化も進み、同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、 将来に備える事も重要になってくるかと思います。
任意後見制度ですか？
本人に十分な判断能力があるうちに、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。
わかりました、有難うございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/09/22 17:32
マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、現在賃貸で貸しているのですが、この状態のまま 売却することはできるのでしょうか。
今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。
なるほどオーナチェンジ物件ですか、何か特別な不動産取引なのでしょうか。
いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。
居住用として売却する場合と査定方法が違うんですんね、他に気を付けておくポイントはありますか？
居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。
一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね。
はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で検討者にとってリスクがあると言えます。
確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね・・・あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか？
いえ、事後報告で問題ありません。オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
