不動産売却動画の記事一覧｜三重県四日市市の不動産売却・買取はセンチュリー21伊勢国不動産 ｜センチュリー21伊勢国不動産

売却予定の不動産で先日精算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から固定資産税の精算金がいただけるのでしょうか？

不動産の売買で、必要な手続きの1つが「固定資産税精算金」の支払いです。売買取引のあった不動産は、1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれているので、一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。


でもそれは、所有者が変わったタイミングで役所に届け出等をすればいいのではないですか？

いえ、固定資産税は、課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても、納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となります。


つまり、所有権は買主に変わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のまま。ということでしょうか？

そうですね、そのため売買契約時に、所有権が変わる日で日割り計算して、売主と買主それぞれ両方が該当期間の税負担をするという取り交わしをすることが一般的です。


一般的という事は別にしなくてもいいという事なんでしょうか？

そうなんです。実はこの取り決めは、法律上必須の手続きではありません。そのため、ややこしくなりそうであれば、固定資産税についての取り決めは除外して、単純に取引をする不動産の価額だけで金銭授受を行っても構いません。


なるほど・・・

はい、ただやっておかなければ売主が損をすることになるので注意しましょう。


確かにそうですよね・・・わかりました そのほかに気を付けなければいけない点はありますか？

不動産売却時の固定資産税の分担を決める際には、いつを起算日とするかが重要です。起算日の考え方は地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向にあります。


へぇ～

ただし、どちらも確定的なものではなく、関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースもみられます。起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するのかは、あらかじめ確認しておかなければなりません。


他には何かありますか？

不動産売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは、固定資産税の精算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティを課せられるため注意が必要です。


確かにそれは覚えておかないと危険ですね。

そうですね、また先ほどお話しした精算の取り決めは売主と買主の双方の合意で決めますが、内容が複雑で決めることは難しいです。そのため、不動産会社に負担額を計算してもらうのがおすすめです。


わかりました！ありがとうございます！

敷地の上を電線が通っている不動産を売却する際は何か特別な手続きが必要なのですか？

そうですね。その電線がご近所の家に引き込むための線なのか、電力会社などの電気事業者が管理している線なのかで変わってきます。また、その線がどれくらいの高さにあるのかによっては、土地の利用に制限がある場合もあります。


ご近所の方の線だった場合はどうでしょうか。

敷地の上空については具体的に何ｍまでが所有権の範囲になるのか法律では決められていませんが、敷地内に他人の線が通っているということは、将来的に、例えば建替えする時に改善する約束を書面でおこなっている事が多いので、まずはその書面があるかを確認していただきたいです。もしない場合は不動産会社にご相談ください。


電力会社の線の場合も書面があるのでしょうか。

ご近所さんとの書面は覚書という書面に対し、電力会社などの送電線が通っている場合は、電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。契約書まで作成しているのですね。以前は契約を締結していないままの状態が多かったのですが、最近では電気事業者が契約締結を求める動きを増やしているようです。

契約書まで作成しているのですね。

以前は契約を締結していないままの状態が多かったのですが、最近では電気事業者が契約締結を求める動きを増やしているようです。


どのような内容の契約なのですか？

電線の設置を目的とする地役権等を設定する契約です。電線を通すために上空を使うための確認内容や、安全面からあまり高い建物を建てられない等の土地の利用制限があると記載されている事が多く、登記することでその不動産を売却した場合も次の所有者に引き継がれます。


建物の高さにも制限がかかる場合があるんですね。

契約書がない場合はどうすれば良いですか？その場合もまずは不動産会社にご相談ください。また、電線が通っていることは、過去の判例では瑕疵に該当するとなっており、現行の民法では契約不適合の問題にもなりますので、必ず売却の際には買主への説明が必要です。


わかりました。その他に気を付ける事はありますか？

よく聞かれたこととしては、高圧線の下にある建物で、電磁波が健康上問題ないかということです。


確かに電磁波のことは気になりますね。

電力会社の方に現地で調査をしていただくことも可能ですが、一般的には地上1.5mの高さで10マイクロテスラといわれており、世界的な健康に関するガイドラインの基準と比べても低い数値になっています。またWHOからも、電磁波と健康影響に関連する証拠は因果関係とみなせるほど強くはないとしてるようです。


そうなんですね。では、送電線が通っている場合は地役権設定登記の有無や、契約書や覚書がないかを確認すること。もしなかった場合でも不動産会社に相談すれば確認や必要手続きのサポートをしていただけるということですね。

はい。


ありがとうございました。

相続予定の実家があるんですが、親に「家の前の道路は私道ではあるが、相続した後に建替えや売却をすることはできるはずだ」と言われていたのですが、私道とはいったいどういうものなんでしょうか？

まず道路は「公道」と「私道」に大きく分けられます。公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道とは、個人等が所有・管理している道路のことです。


たしかに私道は「わたしの道」という字ですしね。

はい、次に一般的に私道は、個人が単独で所有しているか、複数の個人が共同で所有しています。


複数人で所有している場合もあるんですね。親が言っていた建替えは問題ないのでしょうか？

公道でも私道でも、その道路が建築基準法上の道路であり、敷地が2ｍ以上接していれば、建物の建築許可は得られます。


よかった・・・

ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、建築の工事を行うことができない場合があります。


えぇ！？なんでですか？

私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。例えば、複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化のため補修や交換をする場合などは、私道の所有者が共同して私道の掘削や復旧をします。


たしかに個人で所有しているので、それは必要ですよね。

はい、そのため、私道の持分を持っていない人が、いざ建物を建替えしたり、上下水道管の引込みをしたりする場合、勝手に道路を掘ったり、工事車両を通行させることはできません。


その場合どのようにすればいいんでしょうか…

私道の持分を持っている所有者全員からの「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」等のいわゆる「許可」が必要になります。


なるほど所有者の方達から許可を頂ければいいんですね！！

はい、ただ私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば、承諾書を得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求されることもあります。また、近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。そうなると、せっかく建築の許可を得ることができても、工事自体ができません。


その場合、建替えができない・・・ということですよね？

はい、そうですね。また建築ができない不動産では、売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。


どうしたらいいんでしょうか？

親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。 私道で最も大きな問題は、承諾許可が取れないという事です。親御さんの代では、近隣との付き合いもあるため、このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、子ども同士の代になると、近隣関係も希薄になり、かんたんに承諾してもらえないことが少なくありません。


確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです・・・

そうですよね。ですから相続予定の不動産問題は、早めに把握し、解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように、日ごろから親子のコミュニケーションを持ち、問題を共有しておくことが大切です

先延ばしにしがちだけどきちんと話あってる方がいいですね！

はい、特に私道の問題は、法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、お近くの不動産会社など専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをおすすめします。


分かりました！ありがとうございます！

良く聞く、「不動産鑑定」と街の不動産会社の「査定」と同じように思っていましたが、 実は違うようです。詳しく教えてもらえますか？

はい。確かに似ているようですが、違います。「不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価、価格などを判断することです。この不動産鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定で評価されるのは、地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価など公的なもの。そのほか、民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。」


なるほど、「不動産鑑定士」が行うものですか。「不動産鑑定士」ってどんな資格なんですか？

不動産の鑑定評価を行うことができるのは、国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を受けた「不動産鑑定士」か、不動産鑑定士試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。


国家資格なんですね。どんな業務を行うのですか？

不動産鑑定士の仕事には、大きく分けて下の表のように「公的評価」と「民間評価」があります。公的評価とは、国や都道府県、市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。 民間評価とは、民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。


よく分かりました。不動産会社による査定はどうでしょうか？

不動産査定は不動産会社等が算出する「売却できそうな価格」のことです。 不動産会社が独自に算出したり、不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため、依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。


個人で不動産鑑定を依頼するのはどんなときがありますか？

個人が不動産鑑定を利用するのは、一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます。

売却しようか検討している土地なんですが、境界標が見当たらないんです。

その物件はこれまでに測量を行い、境界標が設置されていましたか？


過去に測量を行ったと聞いた事はあるのですが、相続した土地で詳しくはわからないのです。

土の下に埋めれていたり、側溝のふたで見えていない場合などがあります。建て込んでいる場所などでは、ブロック塀の上など、思いもよらない場所に設置されていてなかなか見つけられないといった事もあります。


分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。

境界標を設置している場合でも、建築工事や外構工事、道路工事などで境界標が飛んでしまっているケースもあります。これだと思ったものが、本件と異なる境界標であるといったこともあり得ます。


探すのも大変なんですね。どうすればよいのでしょうか。

ご売却をお考えでしたら、まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。土地や戸建ての取引に長けている不動産業者や担当者でしたら、謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。


仮に境界標が無かった場合はどうなりますか。

元々なかった場合は設置、無くなっている場合は再設置となりますが、土地家屋調査士が資格をもって行う業務になります。その場合も、不動産業者がご紹介してくれると思います。


まずは相談してみます。有難うございました。

現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。


えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。


たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね。

そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です。ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です 。


47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。


なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？

いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。


そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。


私も現在住んでいますしね。

はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。


そのようなお客様はいるのでしょうか？

実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。


分かりました！ありがとうございます！

仲介会社を通じて不動産売買を行うと、仲介手数料が必要となりますよね。

そうですね、仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。


仲介手数料を支払ってでも、仲介会社を通すメリットって何ですか？

手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。ですが、何を、どこで、どのように調べないといけないのかはわかりませんよね。


確かによくわからないです。

次に、その調査を基にして不動産の査定を行います。


相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそわかりそうな気がします。

路線価の他にも公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、公示地価も実際に売買される金額とはイコールになりません。また、土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されてません。 チラシなども、売出している価格であって、実際に成約した価格では無い事が多いです。


その時点での物件の適正価格はなかなか簡単にはわからないんですね。

そうですね。 次に、売却をスタートして、不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。


ネットを見て探す方が多いのでは無いですか？

そうですね、最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。ポータルサイトに掲載するには、費用が必要となってきますし、個人ではそこに掲載することができません。


そうなんですか。買いたい方を探す為に費用が掛かっているんですね。

少しでも多くの方に物件を知ってもらい、希望者を見つける事が重要です。ですので、チラシ等の紙媒体でも販売活動をしています。


確かに不動産の広告は良く目にしますね。

さらに、購入希望者が見つかった時、公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要です。条件がまとまると、契約前に宅地建物取引業法に基づき、購入者に重要事項説明が必要ですし、売買契約書には様々な事を想定した約款や特約も必要です。


先ほどの調査でわかったことや取引条件について記載されている書類ですね。

購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、ほとんどの金融機関は申し込みに重要事項説明書を必要書類としています。


購入する方の為でもあるんですね。

そうです。その他にも、抵当権が設定されている場合の抹消手続き、変更や所有権移転といった登記を依頼する司法書士の手配や諸々の調整など、引き渡しに向けても多くの手続きが必要になります。


それは専門家が必要となりますね。

不動産を取り扱う宅建業者には免許が必要ですし、その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。売却成功に向けて、専門家である仲介会社にご依頼されることをお勧めいたします。


わかりました。有難うございます。

土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。

はい、程度の差もありますが、異なることはあります。


そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか。

そうですね。単価は変わりますね。公簿取引といって、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。


それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。


そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。


実測清算取引ですか？どのような取引ですか？

例えば、公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。公簿取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。


これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。

この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。


なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！

但し、メリットだけでなく注意も必要です。


どういった事に注意が必要ですか。

予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計算に影響が出る事があります。測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。


確かにそうですね！

その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方が良いのか、不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。


わかりました。有難うございます。

売却するとしたら相続前と相続後、どっちが良いのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？

相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う続」などと言います。遺産の分割方法を巡って親族間でもめる事が多くあります。特に不動産は、将来その不動産の必要性や処分の価格・時期などで意見が分かれる事が多くあります。


よく、ドラマなんかでもありますよね。

その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、それらの不安要素は無くなります。また、相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、売り急ぎで安く売却する必要もありません。


売り急ぐと、価格を下げざるを得ないですよね。相続人の中には、それらを嫌がったり思い出のある実家の売却自体を嫌がる事もあります。

足並みが揃わないと、売りたくても売れないと言う事があります。相続前であれば、名義人の意志で売却をし、相続人の相続税資金を用意することが可能です。


なるほど。では相続後に売却する場合のメリットは何でしょうか。

相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価と言われる実勢価格より低くなっています。その為、相続財産の評価が現金の場合より低く、相続税額が割安になることがあります。


評価額の違いですね。


また、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、譲渡所得税の節税に繋がります。相続しても、所有期間は引き継ぎますので、譲渡所得税が短期か長期かに関わる場合は、相続後の方が有利ですね。


相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。

相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れている事が問題として、認めないというケースも出てきています。


そういう事もあるんですね。


相続前と後の売却、どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをお勧めします。


分かりました。有難うございます。

 
不動産の売買契約でも手付金がありますよね？

売買契約締結の際に、売買代金の一部として買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。


その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？

売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。


そうなんですね。でも、一般的にはどれくらいなんですか？

一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。


3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。

はい。ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、売買代金の５％や1000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど、手付金の保全措置を講じる必要があります。手続きの煩雑さなどから、保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。


そういった決まりがあるんですね。

また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。


なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。

手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。これは売主・買主どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎる事になります。


確かにそうですね。

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思います。


わかりました。有難うございます。